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中國奧園的擴張后遺癥:負債攀升、存貨周轉速度暴降

2019-08-20 09:56:00

過去半年,中國奧園繼續走出一條向上的曲線,營業額、歸母凈利潤和銷售額均出現高于同類企業的增速。

最近3年來,這家廣東本土地產商業績持續飄紅,迄今進入75個境內外城市,擁有230個項目。

在激進擴張之后,不可避免的帶來高負債、高存貨的“后遺癥”。今年上半年,公司資產負債率達到84.79%,同比增長1.06個百分點;存貨達到1357億元,同比增長43.87%。公司存貨周轉速度遠低于行業平均水平。

2019年,公司計劃以25%增速劍指千億目標,截至6月末,公司實現銷售目標的47%。

快速崛起

上周末,中國奧園(03883.HK)披露的2019年中報業績一片大好,公司營業額、歸母凈利潤和合同銷售額分別實現236.70億元、22.72億元和536.30億元,同比分別增長73.20%、86.80%和33%。

2015年之前,這家廣東房企在行業內并不起眼,公司營業額始終未能突破百億。

而在剛剛過去的3年,中國奧園以高于主流房企的增長速度快速崛起,成為行業“黑馬”。

2016年至2018年,公司營業額分別實現118.27億元、191.15億元和310.06億元,分別同比增長23.56%、61.62%和62.21%;歸母凈利潤分別為8.81億元、16.40億元和24.09億元,分別同比增長8.50%、86.15%和46.89%。

從公司發展脈絡來看,掐中市場機遇是其快速增長的主要原因。2010年至2015年期間,公司轉型住宅和商業地產雙軌發展,商業地產穩步發展穩定支撐了公司業績。2016年樓市復蘇,公司擴大住宅銷售比例,業績得以大幅攀升。

在房企最重要的“糧食”——土地儲備方面,公司不僅通過收購、招拍掛,還借道舊城改造獲得土地儲備,短期內土地儲備量劇增。

2019年上半年,公司新增土地儲備建筑面積726萬方,合計擁有土地儲備建筑面積4012萬方,總貨值4255億元。其中,可售貨值2197億元,大部分位于大灣區城市。

負債加速攀升

快速擴張的3年,中國奧園增速驚人。

2016年至2018年,公司實現合同銷售額256.02億元、455.9億元、912.8億元,分別同比增長68.8%、78.1%、100%。3年復合年增長率達89%。

不過,公司的凈利率水平較2015年之前有明顯降低,連續多年維持下10%以下,今年上半年,才回升至11.83%。凈利率不斷下滑,主要原因是公司規模擴張后帶來支出大幅增長。

數據顯示,2018年,公司銷售及分銷成本、行政開支和財務成本在營業成本中的占比達16.75%,同比增長2.5個百分點,高出旭輝控股(00884.HK)的11.47%、藍光發展(600466.SH)的12.4%和陽光城(000671.SZ)的7.89%。

同時,公司的資產負債率、存貨逐年上升,存貨周轉率顯著降低,遠不及行業平均水平。

從2012年后,公司資產負債率以每年至少1個百分點的速度增長,2012年資產負債率為65.87%,其后從2013年的74.86%升至2018年的83.73%。2019年6月底,又升至84.79%。

負債總額從2012年的137.09億元,升至2018年1581.24億元,2019年6月,升至1972億元。

2018年,公司的存貨首次突破千億門檻,為1149.51億元,同比增長48.90%。2019年上半年存貨比2018年末增長18.1%,達到1357.69億元。

存貨周轉快慢直接關系到企業現金流,億瀚智庫統計數據顯示,2018年,中國奧園存貨周轉次數為0.22,位于2018上市房企TOP100第93位。上述100家房企平均存貨周轉次數為0.37。

經斑馬消費測算,2019年上半年,公司存貨周轉次數僅為0.14。

另外,公司對現金流的把控逐年降低,2017年和2018年銷售回款率分別為80%和78%,2019年上半年降至75%。

2019年上半年,公司合計發行優先票據14.5億美元。截至中報,公司發行優先票據及公司債為238.86億,比2018年底增長40.75%。

擴張致問題頻發

公司成為增速最快的內地房企之一,公司要求的“快”,并未平衡好速度和質量的關系。

2018年以來,公司在成都、青島、沈陽、重慶等國內多地項目都遭遇到了維權,甚至今年在香港召開業績發布會前一天,還有業主進行維權。

2018年,成都成華奧園廣場為公司貢獻銷售額28.37億元,銷售面積18萬方,這個項目被曝存在虛假宣傳等問題,導致業主拒絕收房。

在安徽合肥的奧園城市天地項目,因為小區內雨污不分流、車位蓋草皮、消防通道等原因被業主拒絕收房。

在廣東惠州奧園開城首府項目上,出現的問題更加復雜,除了房屋質量,更嚴重的是由“住宅”變“商住”的用途變更。

惠州項目之所以突出,是因為最近幾年來,公司在惠州擴張生猛,2016年只有惠州譽山湖一個項目,到2018年底,已經有12個項目布局。

此外,公司子公司清遠合創泰富還在2018年11月被廣東住建廳列入當年第四批違法違規房地產開發企業。

(來源:斑馬消費)

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搜鋪資訊 責任編輯:張占英
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